房价1年跌8000元/㎡！江核又出“砸盘侠”

二手房房价普遍下调，新房半个月卖一套，江核的未来该何去何从？

今天，笔者发现华润国际社区成交了一套房源，单价约3.6万/㎡，楼层不错，但是个毛坯房。

这已经是同面积段房源中，第二个单价3.5万/㎡出头的房源了，说句“砸盘侠”也不为过。

去年，同面积段的房源成交单价约4.2-4.6万/㎡，由于这两套房为高、低楼层，那中楼层的成交单价约4.4万/㎡，相比之下，一年房价跌了8000元/㎡！

根据某二手房网站显示，从今年3月9日以来，就再也没有房源的成交单价超4万/㎡了。

就连一向在市场上十分活跃的高楼层、小户型，如今都只能卖到3.9万/㎡了。

从现在的成交数据来看，无论什么户型，价格都跌了不少。

建面约110㎡以上：目前3.5-3.6万/㎡；2021年4.2-4.6万/㎡；
建面约110㎡以下：目前3.9-4.1万/㎡；2021年4.5-4.8万/㎡。

不仅成交价下滑，不少业主的挂牌价也一直在降，但还是没人接盘。

除了华润国际社区，江核其他小区的情况也不容乐观。

正荣润锦城：2021年：4.2-5.2万/㎡；2022年：3.6-4.4万/㎡

正荣润江城：2021年：4.5-5万/㎡；2022年：4-4.6万/㎡

雅居乐滨江国际：2021年：3.2-4.8万/㎡；2022年：3.5-4.5万/㎡

保利西江月：2021年：3.5-4.1万/㎡；2022年：3.1-3.7万/㎡

绿地海悦：挂牌均价4.5万/㎡，无成交

江与城：挂牌均价4.2万/㎡，有一套3.44万/㎡成交

扬子江金茂悦：挂牌均价4.5万/㎡，暂无成交

金地风华国际：挂牌均价3.8万/㎡

中海左岸澜庭：挂牌均价4万/㎡

从数据来看，江核几大小区的成交价一年下滑了约5000元/㎡，新解禁的5个小区挂牌均价也都在4.5万/㎡以内，且成交量极少。

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二手房如此，新房市场也不好过。

花语天境6月底首开，根据网房上的数据，一周左右的时间，卖了5成不到。（不排除延迟上传的可能）

截图时间：7.4

项目近4.4万/㎡的含包单价，建面约143㎡的起步户型，600万+的总价，门槛确实不低，且600万的总价可选的楼盘不少。

所以，花语天境能卖个近一半的成绩，不能说差，但也谈不上有多惊喜。

不过项目的续销并不理想，从7月4日到现在，半个多月的时间过去了，结果只卖了一套。（不排除延迟上传的可能）

截图时间：7.22

而在这中间的时间段，楼市还发生了一件大事，就是南京第二次土拍中，江核3幅不限价地块全部成交。

这就意味着江核未来的房价很有可能继续刷新，毕竟这几年来江核的毛坯限价一直“稳涨”。

2020年，长江时代，毛坯限价30750元/㎡；

2021年，晴翠府，毛坯限价35000元/㎡；

2021年，花语天境，毛坯限价38000元/㎡；

2022年，颐居G03，毛坯限价40000元/㎡。

按理来说，旁边地块的毛坯限价上涨，甚至不设限价，那毛坯限价更低的房子，成交量应该会上涨，毕竟现在不买，以后更贵。

但花语天境的续销情况反映出，江核的信心太难恢复了。

新上市的楼盘压力不小，而经历爆火到爆冷的楼盘自是更难过，已经迫不得已推出了特价房。

“江北核心区、最低单价2.8万/㎡”，这对江核来说无疑是个炸弹，那边新房卖到4.4万/㎡，这边新房价格却回到3万/㎡以内了。

不过，经求证后，2.8万/㎡的房源都是一楼的，正常楼层的房源都在3万/㎡以上。工抵房也只是一个噱头，降价的其实就是正常房源，并非真正的工抵房。

“没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格”，为了早点回笼资金，开发商只能以降价来吸引客户。

这也说明盘多了，人少了，完全不够分了，没有点营销策略走不通了。

江核整体的压力如何？

从供给端来看，加上还没收官的尾盘，江核在售楼盘就有14家，储备地块6个，供应量很充足。

从需求端来看，因江核各项配套并不完善，所以人口不够充足，投资客占了大比例。

放大视野，一个城市的房子需要源源不断的流入人口去消化，而当下全国人口流入趋于缓慢，南京也不例外。

从消费端来看，根据国家统计局的数据，上半年全国居民人均消费支出11756元，比上年同期名义增长2.5%，扣除价格因素影响，实际增长0.8%。

其中在居住方面，人均居住消费支出2807元，增长6.0%，占人均消费支出的比重为23.9%。

2022年上半年居民人均消费支出及构成

由于上半年政策放宽，激活了一定的市场，在居住上的消费有所增加。但从整体来看，食品烟酒等刚性需求占大部分。

衣着和体育文化娱乐这些非必要类都是同比下降的。

所以从以上几个方面来看，江核的压力不小，但是随着政策放宽，已经开始有了好转。

一个板块的成长需要时间，与此同时，板块内的置业需求也会发生变化，从刚需到刚改再到改善。

我们站到全局来看，江核汇集了最尖端的配套，拥有整个江北最好的资源，第一高楼不断冲出地面，地下空间不断拓展，这些都是江核的价值，也代表将来更多的可能性。

一张再绚丽的蓝图都需要时间去绘制。

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